안녕하세요. 오늘은 수서 까치마을 임장에 다녀왔습니다. 2년 전부터 리모델링이 추진되고 있는 단지로 재건축에 대한 이야기도 솔솔 나오고 있는 곳인데요. 행정구역 상으로 수서에 위치해 있지만 일원본동과 붙어 있기에 생활권은 일원동에 가깝다고 할 수 있습니다. 초, 중학교를 끼고 있는 초, 중품아 단지로 1분 거리에 3호선 일원역을 끼고 있는 초역세권에 삼성서울병원이 인접해 있어 뛰어난 인프라를 갖고 있는 입지 좋은 중대형 세대 아파트랍니다.
1. 기본 정보
위치는 서울시 강남구 수서동 746에 있습니다. 총 1404세대, 7개의 동으로 이루어져 있고 1993년 09월에 건설된 올해로 29년 차 아파트랍니다. 평형은 14평, 17평, 21평으로 소형 위주로 구성되어 있고요. 앞서 말씀드렸듯이 2년 전부터 리모델링 사업이 추진 중에 있는데, 재건축 가능한 30년 차가 1년 앞으로 도래하며 재건축에 대한 이야기가 나오고 있는 상황이랍니다. 특히 최근 서울시에서 재건축 규제 완화에 대한 분위기로 재건축을 원하는 소유주와의 마찰이 있는 것으로 알려지고 있습니다.
용적률은 208%, 건폐율은 17% 이며, 15층 높이로 이루어져 있습니다. 리모델링의 대표적인 성공 사례라고 할 수 있는 개포 더샵 트리에(우성 9차)의 경우 용적률 249%, 건폐율 18.9%와 비교해보면 비교적 괜찮은 수준으로 사업성이 괜찮을 것으로 예상되고요. 땅 값 높은 강남권에선 이 정도 용적률이면 재건축도 가능하지만, 상대적으로 소형 평수로만 구성되어 있기에 평균 대지지분이 낮아 추가 분담금이 부담으로 작용될 수 있어 양측 입장이 첨예하게 대립되지 않을까 싶습니다. 최근 들어 정비 사업 속도 및 초과이익 환수 등의 문제로 인해 리모델링을 선택하고 있는 단지가 많아지고 있는데요. 어떠한 선택을 하든 속도가 가장 중요하기에 빠른 결정이 이루어지길 기대해 봅니다.
2. 시세
시세를 살펴보면요. 가장 큰 21평형 기준으로 21년도 말에 15.5억원에 거래가 된 것을 확인할 수 있었습니다. 전세가율은 38% 수준이고요. 현재 호가는 15.5~16.5억 원 정도에 형성되어 있습니다. 구조를 보면 방 2개에 화장실 1개로 안방과 거실이 널찍하게 설계되어 있고 구조가 반듯하니 괜찮습니다. 개포 더샵 트리에 가 리모델링 수평증축으로 평형을 10평형이나 늘린 것을 보면 수서 까치마을 21평도 20평대 후반까지 볼 수 있지 않을까 생각되는데, 근처 신축 20평대가 21~23억 원 정도에 형성되어 있는 것으로 보았을 때 높은 투자 수익을 기대할 수 있지 않을까 싶습니다.
3. 입지
행정구역상으로 수서이지만 일원본동의 생활권이라 할 수 있습니다. 일원역에서 직선거리로 150m 떨어져 있는 초역세권으로 바로 앞에 왕북초, 대왕중 등 강남구에서 높은 순위권에 드는 명문학교가 인접해 있어 아이 키우기도 굉장히 좋은 곳으로 알려져 있습니다. 학군 때문에 이사를 오는 경우도 있다고 하니, 향후 10~20년 후 오래된 아파트들이 재건축과 리모델링을 거쳐 신축으로 바뀐다면 강남구에서 개포와 더불어 천지개벽할 동네가 되지 않을까요. 또한 수서구에는 호재가 줄줄이 이어지고 있는만큼 수혜를 많이 받을 수 있는 단지가 아닐까 합니다. 우선 지하철 3호선과 분당선, SRT(수서발 고속철도)가 만나는 수서역 복합개발부지와 함께 GTX-A(수도권 광역급행철도) 노선이 들어올 예정인 만큼 교통인프라에 대한 호재는 넘처나고요. 도보 15분 거리에 2027년 신세계 백화점도 들어올 예정이라고 합니다. 또한 앞뒤로 광수산과 대모산을 끼고 있는 만큼 뛰어난 자연환경을 갖고 있습니다.
학군, 교통, 인프라와 함께 뛰어난 녹지 비율로 살기 좋은 위치에 자리잡은 곳으로 대형 호재가 줄잇는 수서권 개발 수혜까지 누릴 수 있는 곳이니 앞으로를 기대해 볼 수 있지 않을까 싶은데요. 1400세대로 단지 규모가 큰 만큼 속도가 빠른 리모델링이 진행된다면 향후 일원 지역에서 가장 먼저 신축으로 자리 잡을 곳이니 만큼 큰 주목을 받지 않을까 기대합니다. 그럼 지금까지 강남구 수서 까치마을 임장기에 대해 전해드렸는데 작게나마 도움이 되셨기를 바랍니다. 안녕!
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