아파트 재건축 용적률 건폐율 의미 총정리

 

안녕하세요. 오늘은 재건축 사업을 분석하기 위한 기초 지식인 아파트 용적률과 건폐율의 의미에 대해 정리해드리려고 합니다. 재건축과 재개발을 투자하는 이유가 바로 높은 시세 차익을 얻기 위함이니 만큼 이 2가지 기본 개념은 꼭 짚고 넘어가야 하는데요. 투자하기에 앞서 재건축 대상 아파트의 현재의 용적률과 함께 향후 개발이 되었을 시의 용적률을 비교해 볼 필요가 있습니다. 향후 기대할 수 있는 용적률이 클수록 건축물 크기가 커지기에 높은 투자 수익을 올릴 수 있습니다. 

 

1. 용적률 

용적률은 땅의 크기에 연면적이 차지하는 비율로, 대지 위에 있는 건축물의 연면적이 얼마나 되는지를 수치화한 것을 의미하며, 용도지역에 따라 달라지는데요. 건축물의 용도에 따라 높이나 건폐율, 용적률 등을 제한하는 지역이 있는데 주거 지역은 제1종전용, 제2종 전용, 제1종 일반, 제2종 일반, 제3종 일반, 준주거지역으로 나눌 수 있습니다. 한 예로 제2종 주거지역의 경우 가능한 최대치가 250%인데, 만일 내가 투자하고자 하는 아파트의 용적률이 130%라고 하면 120%만큼 건축물 크기를 키울 수 있으니 단순 계산으로는 사업성이 좋다고 할 수 있습니다. 

 

하지만 여기서 꼭 집고 넘어가야 할 점이 있는데요. 우리는 용적률의 함정에 빠져서는 안된다는 겁니다. 일반적으로 낡고 오래된 저층 아파트가 수익성이 좋다고 판단할 수 있지만 이게 100% 맞는 이야기는 아니거든요. 총 대지면적 대비 세대수가 적어야 각 세대들이 갖고 있는 대지지분이 많아지기에 저층의 아파트라도 소형 평수로 구성되어 세대수가 많은 곳보다 대형 평수로 구성된 단지가 수익성이 좋다고 판단할 수 있습니다. 그래서 단순하게 용적률만 낮다고 수익성이 높을 것이라고 단순하게 기대하는 오류에 빠져서는 안 될 것입니다. 

 

 

2. 건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 밀도가 어느 정도 수준인지를 가늠할 수 있는 지표입니다. 용적률과 마찬가지로 용도지역에 따라 '국토 계획 및 이용에 대한 법률'에 의거하여 정해진 기준이 있는데, 한 예로 제2종주거지역의 경우 60% 이하로 설정되어 있습니다. 이는 건축물의 과밀을 막고, 일조나 채광 등 쾌적한 환경을 조성하고자 하는 목적으로 만들어진 규정으로 건폐율이 클수록 대지 면적과 비교하였을 때 건축 면적 비율이 높다는 것을 의미합니다. 

 

용도지역 별 용적률 & 건폐율

 

최근에 잠실 주공 5단지 재건축 아파트의 경우 제 3종 일반 주거지역에서 준주거지역으로 용도가 상향되면서 최고 50층까지 개발될 수 있게 되었는데요. 이에 아파트 재건축 용적률이 최대 300%에서 500%로 상향된 만큼 200%에 해당되는 만큼 건축물 크기를 키울 수 있게 되었습니다. 이에 조합원들은 전보다 큰 투자 수익을 거둘 수 있는 호재로 작용하여 시세가 껑충 뛰기도 하였는데요. 재건축 사업의 수익성을 판단할 때 단순히 용적률과 건폐율만 따져볼 것이 아니라 현재 어떤 용도지역으로 되어 있는지를 확인하고, 잠실 주공 5단지처럼 상향될 가능성이 있는지에 대해서도 판단해볼 필요가 있고, 이에 따른 대지지분을 계산하여 주변 시세와 비교했을 때 어느 정도 수익을 기대할 수 있는지 따져보시면 됩니다. 지금까지 아파트 재건축 용적률과 건폐율에 대한 의미를 총정리해드렸는데 작게나마 도움이 되셨기를 바랍니다. 

 

 

아파트 재건축 절차 총정리 (단계 및 조건)