재건축 재개발 경매 주의사항 feat. 조합원 지위 양도

 

 

 

재건축 재개발 경매 참여 시 주의해야 할 사항에 대해 정리해 보려고 합니다. 아무 물건이나 입찰할 시에 현금 청산 대상이 될 수 있기에 주의가 필요한데요. 경매로 낙찰된 물건이라도 조합원의 지위 양도 규정이 동일하게 적용되기 때문입니다. 

 

우선 재개발 재건축 시 조합원 지위 양도 자격에 대해 알아보면요.

도정법 제 39조 2항을 살펴보면, 투기과열지구로 지정된 지역에서의 재건축 사업의 경우 조합원설립인가 후에 해당 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 되어 있습니다. 재개발 사업의 경우에는 관리처분계획 인가를 기준으로 하고요. 

 

39조 1항에 따르면 소유주가 이미 조합설립 인가를 받은 구역 내에 여러 주택을 보유하다가 하나를 매도한 경우 

이 해당 물건을 매수한 이는 입주권을 받지 못할 수 있습니다. 물론 조합설립 이전에 나온 물건은 문제가 전혀 없고요. 

본래 토지 및 주택 소유자가 조합원 지위를 포기했거나 지분을 여러 개로 쪼개서 판매한 경우 역시 분양권을 취득할 수 없답니다.

 

그럼 예외사항을 살펴보아야 하는데요. 

첫번재로는 세대주가 포함된 세대원의 생업, 혹은 근무상 세대원 모두 해당 사업구역에 위치하지 않아 다른 곳으로 이전을 한 경우

두 번째로는 상속 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

세 번째로는 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외 체류하는 경우

네 번째로는 1세대 1 주택자로 양도하는 주택 소유 및 거주 기간이 대통령령으로 정한 기간 이상인 경우

다섯 번째로는 지분형 주택을 공급받기 위해 건축물 혹은 토지를 토지주택공사 등과 공유하는 경우

여섯 번째로는 공공 임대주택에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정한 사업을 목적으로 건축물이나 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행사에게 양도하는 경우

일곱 번째로는 불가피한 사정으로 양도하는 경우가 해당됩니다. 

 

그리고 중요한 포인트가 한 가지 더 있는데요.

경매 신청권자가 금융기관이나 국가 기관이어야 한다는 점입니다. 

만일 개인이 경매를 신청했다면 이를 낙찰받으면 분양권을 받을 수 없답니다. 

 

또한 국가 기관에 세금이 미납되어 진행되는 공매 물건과 금융기관의 채무 불이행으로 나온 경매 물건의 경우

사업 절차 여부에 상관 없이 낙찰자도 조합원 지위 양도가 가능하니 주의사항을 꼼꼼하게 체크하고 재건축 재개발 경매에 참여하는 것이 중요합니다.