투자 및 부동산 이야기

1세대 1주택 비과세 요건 총정리! 12억 초과 고가주택, 공동명의 계산법

최근 저희 집도 슬슬 매도를 고려하고 있어서,자연스럽게 양도세 문제에 관심이 생기더라고요.뉴스에서는 “1세대 1주택이면 세금 안 내도 된다”는 얘기가 흔한데,막상 자세히 들여다보면 조건이 참 까다롭더라고요.특히 12억 초과 고가주택이나,남편과 공동명의로 돼 있는 집이라면 계산이 정말 복잡해요.이번 글에서는 제가 정리해 본 내용을 바탕으로2025년 기준 비과세 요건부터, 고가주택·공동명의 계산법까지꼭 알아야 할 핵심들만 쏙쏙 정리해보려고 해요. 기본 요건: 1세대 1주택, 누구에게 해당될까?먼저 1세대 1주택의 ‘1세대’는 같이 사는 가족 전체를 포함해요.즉, 배우자와 자녀가 있든 없든,세대 전체가 주택 한 채만 보유하고 있어야 비과세 대상이 되는 거죠.2025년 기준 비과세 요건은 다음과 같아요:1세대가..

집을 팔 때 내야 하는 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 게 바로 양도소득세예요. 그런데 생각보다 많은 분들이 오래 갖고 있으면 세금 안 낸다던데? 하고 막연하게 알고 계시더라고요. 틀린 말은 아니지만, 조건과 계산 방식은 꽤 복잡해요. 특히 장기보유특별공제(장특공)는 보유만으로 되는 게 아니라 거주 여부까지 따진다는 점에서 잘못 이해하면 손해도 클 수 있어요.이번 글에서는 2025년 기준 양도세의 장기보유특별공제의 핵심 포인트, 공제율 계산법, 그리고 실제 사례까지 정리해봤어요. 최대한 쉽게 풀어볼게요! 장기보유특별공제란?집을 오래 보유했다면 양도세를 깎아주는 제도예요. 예를 들어 5억에 산 집을 15억에 팔았다면 10억이 ‘양도차익’인데, 이 전액에 세금을 매기면 억울하잖아요. 물가상승, 장기 보유에..

재건축 하면 돈 된다”는 말, 많이 들어보셨죠? 실제로 재건축은 낡은 아파트를 새 아파트로 탈바꿈시키는 과정이지만, 동시에 조합원들에게 수억 원대의 시세차익을 안겨주기도 합니다.이러한 ‘개발이익’을 정부가 일정 부분 회수하겠다는 취지에서 도입된 제도가 바로 재건축 초과이익 환수제 (재초환)입니다.간단히 말하면, 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과분에 대해 부담금을 부과하는 제도라고 보시면 됩니다. 제도 도입 배경재건축 초과이익 환수제는 2006년 ‘재건축부담금제’라는 이름으로 처음 도입됐습니다. 당시 강남 등지의 재건축 단지에서 조합원 1인당 수억 원의 차익이 발생하자, 이를 공공이 일정 부분 환수해 서민 주거안정에 활용하겠다는 명분이 생긴 거죠.다만 2012년부터 ..

요즘 부동산 관련 뉴스에서 ‘공시지가’라는 단어, 자주 접하시죠?재산세, 양도세 같은 세금 얘기만 나오면 빠지지 않고 등장하는 단어인데요.막상 이게 정확히 뭘 뜻하는지, 어떻게 확인하면 되는지는 잘 모르셨던 분들도 계실 거예요.그래서 오늘은 공시지가의 뜻과 개념, 그리고 조회하는 방법까지 하나하나 정리해서 알려드릴게요.부동산에 관심 있는 분들이라면 꼭 알아두셔야 할 정보니까, 천천히 읽어보셔도 좋을 것 같아요! 공시지가란 무엇인가?공시지가 개념은 쉽게 말해 국가가 공식적으로 정한 땅의 가격이에요.매년 1월 1일을 기준으로, 국토교통부가 전국 표준지에 대해 조사·산정한 후 공개하는 가격이라는 뜻인데요.정식 명칭은 표준지 공시지가라고 부릅니다.이 공시지가는 단순한 참고자료가 아니에요.재산세, 종합부동산세, ..

오늘은 반포 서초 학군 및 학원가에 대해 이야기를 해볼까 합니다. 강남 집값을 1등으로 리딩하는 지역으로 이제는 재건축 아파트가 몇 남지 않은 신축 단지들로 구성되어 있는 지역이죠. 많은 단지들이 초등학교 및 중학교가 근거리에 배정되고 고등학교의 경우 상위권 학생들은 과학고와 외고, 자사고 진학률이 높으며, 일반고의 경우 서울 전역의 일반고에 지원을 하여 추첨 배정을 받고 있습니다. 일반고 역시 전국 순위권 내에 드는 명문고가 5~6개가 있는 만큼 선택의 폭이 넓은 곳이랍니다. 학원가는 삼호가든 사거리 부근에 가장 번화한 학원가가 위치해 있고 이 곳에는 대치동의 유명 강사가 출강하는 곳도 많답니다. 유 초등의 사교육이 활성화 되어 있고, 중학교까지는 단지 상가에서 해결을 할 수 있으며, 중등 상위권부터 ..

토지 지목 종류 및 용도에 대해 알아보겠습니다. 토지는 공간 정보의 구축과 관리에 관한 법률에 의거하여 총 28가지의 지목이 있는데요. 땅 투자를 공부하는데 이 모든것을 알 필요는 없답니다. 크게 대, 전, 답, 임야, 잡종지 정도만 알아도 충분하기에 오늘은 크게 다섯가지에 대해 설명을 드릴께요. 대는 건물을 지을 수있는 대지를 의미하고요. 전은 농작물을 기를 수 있는 밭, 답은 벼농사와 같이 물을 필요한 농작물을 재배할 수 있는 논을 의미합니다. 임야는 야산 등 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 산을 뜻하고요. 잡종지는 어떠한 지목에 속하지 않고 많은 개발 행위가 가능하기에 활용도가 높은 토지로 비싼 편입니다. 첨고로 28가지의 지목은 아래와 같습니다. 1. 대 2. 전 3. 답 4. 과(과수원) 5. ..

재건축 재개발 경매 참여 시 주의해야 할 사항에 대해 정리해 보려고 합니다. 아무 물건이나 입찰할 시에 현금 청산 대상이 될 수 있기에 주의가 필요한데요. 경매로 낙찰된 물건이라도 조합원의 지위 양도 규정이 동일하게 적용되기 때문입니다. 우선 재개발 재건축 시 조합원 지위 양도 자격에 대해 알아보면요. 도정법 제 39조 2항을 살펴보면, 투기과열지구로 지정된 지역에서의 재건축 사업의 경우 조합원설립인가 후에 해당 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 되어 있습니다. 재개발 사업의 경우에는 관리처분계획 인가를 기준으로 하고요. 39조 1항에 따르면 소유주가 이미 조합설립 인가를 받은 구역 내에 여러 주택을 보유하다가 하나를 매도한 경우 이 해당 물건을 매수한 이는 입주권을 받지 못할 수 있습니다. ..

23년 2월 28일을 기준으로 주택공급규칙이 일부 개정되었는데요. 우선 1 주택자의 경우 기존 투자 처분 조건이 폐지되었습니다. 추첨제 당첨 1 주택자에게 부과되었던 기존 주택의 처분 의무가 사라졌는데요. 이전에는 기존 주택 처분 조건으로 쉽게 청약을 하지 못하였었는데, 이러한 조건들이 없어지면서 긍정적으로 작용하지 않을까 기대를 모으고 있습니다. 두 번째로는 무순위 청약 요건이 폐지되었는데, 거주 요건 및 무주택 요건이 사라지면서 해당 지역에 살지 않아도 무순위 청약이라면 어디에서든 신청 가능하고 주택 보유수와 상관없이 신청할 수 있게 되었습니다. 2.28 이후 공고분부터 적용된다고 하네요. 세 번째로는 특별 공급 분양가 기준이 폐지되었는데요. 규제 지역의 분양가가 9억 원을 초과할 시 특별 공급이 제..

재건축 재개발 차이에 대해 알아보는 시간을 갖으려고 합니다. 사실 부동산 투자에 조금만 관심을 갖고 있는 분들이라면 흔하게 접하셨을 용어인데, 두 가지가 비슷한 느낌이라 헷갈려하는 경우가 더러 있더라고요. 단순히 재건축은 아파트, 재개발은 주택이나 빌라라고 생각하는 분들도 있는데 깊이 있게 파헤치다 보면 성격이 완전히 다르다는 것을 알 수 있습니다. 1. 재건축 먼저 재건축에 대해 알아보면요. 재건축은 정비기반 시설은 양호하나 노후하거나 불량한 건축물들이 밀집되어 있는 지역의 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 여기서 중요한 점은 정비기반시설은 어느 정도 갖춰져 있다는 점인데요. 주변의 도로나 광장, 학교나 문화시설 등 생활 편의에 필요한 시설들은 어느 정도 갖춰져 있는데 단지 공동 주택이 노후화된 경..

안녕하세요. 오늘은 재건축 사업을 분석하기 위한 기초 지식인 아파트 용적률과 건폐율의 의미에 대해 정리해드리려고 합니다. 재건축과 재개발을 투자하는 이유가 바로 높은 시세 차익을 얻기 위함이니 만큼 이 2가지 기본 개념은 꼭 짚고 넘어가야 하는데요. 투자하기에 앞서 재건축 대상 아파트의 현재의 용적률과 함께 향후 개발이 되었을 시의 용적률을 비교해 볼 필요가 있습니다. 향후 기대할 수 있는 용적률이 클수록 건축물 크기가 커지기에 높은 투자 수익을 올릴 수 있습니다. 1. 용적률 용적률은 땅의 크기에 연면적이 차지하는 비율로, 대지 위에 있는 건축물의 연면적이 얼마나 되는지를 수치화한 것을 의미하며, 용도지역에 따라 달라지는데요. 건축물의 용도에 따라 높이나 건폐율, 용적률 등을 제한하는 지역이 있는데 주..