재건축 초과이익 환수제란? 재초환 부과 사례, 계산하는 법, 개편 폐지?

 

 

재건축 하면 돈 된다”는 말, 많이 들어보셨죠? 실제로 재건축은 낡은 아파트를 새 아파트로 탈바꿈시키는 과정이지만, 동시에 조합원들에게 수억 원대의 시세차익을 안겨주기도 합니다.
이러한 ‘개발이익’을 정부가 일정 부분 회수하겠다는 취지에서 도입된 제도가 바로 재건축 초과이익 환수제 (재초환)입니다.

간단히 말하면, 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과분에 대해 부담금을 부과하는 제도라고 보시면 됩니다.

 

 

제도 도입 배경

재건축 초과이익 환수제는 2006년 ‘재건축부담금제’라는 이름으로 처음 도입됐습니다. 당시 강남 등지의 재건축 단지에서 조합원 1인당 수억 원의 차익이 발생하자, 이를 공공이 일정 부분 환수해 서민 주거안정에 활용하겠다는 명분이 생긴 거죠.
다만 2012년부터 2017년까지는 부동산 경기 침체 등을 이유로 유예되었다가, 2018년부터 다시 시행되고 있습니다.

 

부담금은 단순히 ‘시세차익의 몇 %’로 매기는 게 아닙니다. 복잡하지만 원리는 이렇습니다. 이 초과이익이 1인당 3천만 원을 초과하면, 초과분에 대해 20~50%의 누진세율을 적용합니다. 즉, 이익이 크면 클수록 세율도 높아지죠.

 

3천만원 이하면 0%, 3~5000만원 사이는 20% 이런식으로 올라갑니다. 예를 들어, 재건축으로 조합원 1인당 1억 5천만 원의 초과이익이 발생했다면, 약 5,500만 원 이상의 부담금을 납부하게 됩니다.

 

 

실제 부과 사례는?

가장 대표적인 사례로는 서울 반포현대아파트를 들 수 있습니다. 이 단지는 재건축을 통해 조합원 1인당 수억 원의 시세차익이 예상되었고, 1인당 약 1억 3천만 원의 부담금 통보를 받은 바 있습니다.

또한 최근 몇 년 사이에는 대치동 은마아파트, 잠실주공5단지, 목동 주요 단지들에서도 초과이익 환수제 대상 여부가 뜨거운 이슈가 되기도 했죠.

 

 

폐지나 완화 움직임은 없을까?

네, 꾸준히 논의되고 있습니다. 특히 2022~2024년 사이 부동산 시장이 둔화되면서 일부에서는 이 제도가 재건축 사업의 걸림돌이라는 비판이 제기됐죠.

정부는 일정 조건에 따라 면제 또는 감면 기준을 완화하거나 부담금 계산방식에서 시장 상황을 반영한 조정 가능성을 검토하기도 했습니다.

실제로 2023년 국토교통부는 초과이익 산정 기준을 합리화하는 방안을 마련 중이라며 일부 개선안을 내놓기도 했습니다.
하지만 근본적인 ‘폐지’보다는 ‘완화 및 보완’ 쪽에 가까운 논의가 이어지고 있습니다.

 

그럼 조합원 입장에서는?

재건축을 앞둔 조합이나 예비 조합원 입장에서는 이 부담금이 수익성에 큰 영향을 미치는 요소입니다.
특히 조합 설립인가 전에 시세가 급등한 단지는 ‘추진위 승인 당시 시세’ 기준이 낮게 잡히는 탓에 부담금이 급증하는 사례도 많고요.

정비사업 전문가나 세무사와의 상담을 통해 예상 부담금을 미리 검토해보는 것이 안전합니다.

 

재건축 초과이익 환수제(재초환)는 개발이익의 공공환수라는 명분 아래 도입된 제도입니다.
조합원 입장에서는 예상치 못한 부담이 될 수도 있지만, 사회 전체적으로는 부동산 불균형을 조정하는 기능도 갖고 있죠.

앞으로도 정치적 논의와 시장 상황에 따라 일부 조정이 이뤄질 가능성은 남아 있지만, 적어도 현행 기준에서는 주요 재건축 단지에 부담금 리스크가 존재함을 염두에 두는 것이 좋겠습니다~