1세대 1주택 비과세 요건 총정리! 12억 초과 고가주택, 공동명의 계산법

 

 

최근 저희 집도 슬슬 매도를 고려하고 있어서,
자연스럽게 양도세 문제에 관심이 생기더라고요.
뉴스에서는 “1세대 1주택이면 세금 안 내도 된다”는 얘기가 흔한데,
막상 자세히 들여다보면 조건이 참 까다롭더라고요.

특히 12억 초과 고가주택이나,
남편과 공동명의로 돼 있는 집이라면 계산이 정말 복잡해요.
이번 글에서는 제가 정리해 본 내용을 바탕으로
2025년 기준 비과세 요건부터, 고가주택·공동명의 계산법까지
꼭 알아야 할 핵심들만 쏙쏙 정리해보려고 해요.

 

기본 요건: 1세대 1주택, 누구에게 해당될까?

먼저 1세대 1주택의 ‘1세대’는 같이 사는 가족 전체를 포함해요.
즉, 배우자와 자녀가 있든 없든,
세대 전체가 주택 한 채만 보유하고 있어야 비과세 대상이 되는 거죠.

2025년 기준 비과세 요건은 다음과 같아요:

1. 1세대가 1주택만 보유할 것
2. 2년 이상 보유 (※ 조정대상지역은 2년 이상 실거주도 필요)
3. 양도가액 12억 원 이하일 것

저희 집은 2020년에 취득한 서울 소재 아파트인데요,
당시만 해도 9억이 조금 넘었는데 요즘 호가는 13~14억 정도까지 올라 있더라고요.
“오, 많이 올랐네?” 했다가 양도세 계산법을 보니 마음이 조금 무거워졌어요.

 

12억 초과 고가주택은 비과세가 일부만 적용돼요

“1세대 1주택인데 왜 세금이 나와요?”
이 질문은 저도 세무사 상담을 예약하면서 했던 말이에요.

▶ 답은 간단해요.
양도가액이 12억 초과면 초과분에는 세금이 부과된다는 거예요.

예를 들면 이런 식이에요:

• 매도가: 14억
• 취득가: 8억 → 양도차익 6억
• 비과세 한도: 12억
• 과세 대상: 2억 (14억 - 12억)

즉, 이 2억에 대해서만 양도소득세가 계산돼요.
물론 장기보유특별공제나 기타 필요경비 반영도 가능하긴 하지만,
아무 준비 없이 매도하면 세금 수천만 원 이상 나올 수도 있겠더라고요.

 

공동명의일 경우엔 어떻게 나뉘는 걸까?

저희는 부부 공동명의로 등기돼 있어요.
그래서 저는 처음에 각자 12억씩 비과세 적용되나? 하고 착각했는데,
정확히는 전체 주택의 매도가액 기준으로 12억 한도가 정해져요.
그 이후에 지분 비율대로 나눠서 과세 여부를 따지는 구조예요~

예를 들어 설명하면:

• 매도가 15억
• 취득가 9억 → 양도차익 6억
• 지분 50:50이면 각각 3억씩 차익 발생
• 비과세는 12억까지만 → 과세 대상 3억

그럼 이 3억을 지분대로 나눠서,
남편 1.5억, 제 1.5억에 대해 각자 세금을 따지는 방식이죠.

여기서 중요한 건, 장기보유특별공제율도 따로 적용된다는 점이에요.
만약 제가 실거주 기간이 짧거나,
남편 명의 쪽만 오래 거주한 경우라면 공제율 차이로 인해 세금 차이가 생길 수 있어요.

 

일시적 2주택 예외, 여전히 가능해요!

살다 보면 집을 사고팔 때 일시적으로 두 채를 갖게 되는 경우도 있어요.
저희도 작년에 잠깐 그런 상황이 있었는데,
다행히 요건을 잘 지켜서 비과세 문제 없이 넘어갔어요.

2025년 기준으로 일시적 2주택 인정 요건은:

1. 기존 주택 보유 중 새 주택을 2년 내에 취득
2. 새 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 매도
3. 양쪽 모두 1세대 1주택 요건 충족

이 부분은 국세청에서도 케이스별로 엄격하게 보는 편이라
조금이라도 애매하면 세무사 상담 꼭 추천드려요.

 

양도세 얼마나 나올까? 계산 예시

양도세는 단순히 ‘얼마 벌었냐’만 보는 게 아니라,
보유·거주 기간, 공제율, 지분율, 필요경비까지 포함해서 계산돼요.
홈택스 자동계산기를 써보는 것도 좋지만,
고가주택이거나 공동명의라면 전문가 상담 꼭 받아보는 게 안전하더라고요.

제가 상담받은 내용을 기준으로,
13억짜리 주택을 매도하는 경우 약 1,000만 원 이상 차이가 날 수 있었어요.
(장기보유공제를 최대 적용했을 때와 그렇지 않을 때)

 

요즘 12억 넘는 아파트는 서울에선 흔하잖아요.
그런데도 “1세대 1주택이면 무조건 비과세”라고 단순하게 생각하셨다면,
매도 직전에 세금 폭탄 맞을 수 있어요....

 

특히 공동명의로 보유한 분들,
실거주 요건 애매한 분들,
이미 시세가 12억 넘은 분들이라면
이번 기회에 정확히 짚고 넘어가시길 추천드려요!!

 

 

저도 이 글 정리하면서
아, 팔기 전에 준비해야 할 게 이렇게 많았구나... ㅠ
다시 느끼게 됐고요.
그 덕분에 계획을 조금 조정해서 실거주를 채우는 쪽으로 방향을 잡게 됐어요.

 

혹시 저처럼 고민 중이시라면,
꼭 양도세 시뮬레이션 돌려보고,
필요하면 세무 상담도 받아보시길 추천드려요^^