양도세 장기보유특별공제 계산하는 법, 장특공 세율 및 거주기간 등

 

집을 팔 때 내야 하는 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 게 바로 양도소득세예요. 그런데 생각보다 많은 분들이 오래 갖고 있으면 세금 안 낸다던데? 하고 막연하게 알고 계시더라고요. 틀린 말은 아니지만, 조건과 계산 방식은 꽤 복잡해요. 특히 장기보유특별공제(장특공)는 보유만으로 되는 게 아니라 거주 여부까지 따진다는 점에서 잘못 이해하면 손해도 클 수 있어요.

이번 글에서는 2025년 기준 양도세의 장기보유특별공제의 핵심 포인트, 공제율 계산법, 그리고 실제 사례까지 정리해봤어요. 최대한 쉽게 풀어볼게요!

 

장기보유특별공제란?

집을 오래 보유했다면 양도세를 깎아주는 제도예요. 예를 들어 5억에 산 집을 15억에 팔았다면 10억이 ‘양도차익’인데, 이 전액에 세금을 매기면 억울하잖아요. 물가상승, 장기 보유에 따른 기여 등을 감안해서 일정 부분 공제해주는 게 장특공이에요.

 

 

적용 대상은 누구?

1. 1세대 1주택자인데 비과세 요건을 충족 못한 경우 (예: 2년 거주 못 채운 경우)
2. 다주택자라도 매도 시점에 중과세율이 적용되더라도, 일정 공제는 가능
3. 토지나 상가 등 부동산도 장특공 대상이지만, 세율과 조건이 달라요 (여기선 주택 중심으로 설명할게요)

 

장특공 계산 공식

간단히 요약하면 이렇습니다.

 

양도차익 × (보유기간 공제율 + 거주기간 공제율)

 

단, 1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제 가능해요.
(보유 최대 40% + 거주 최대 40%)

 

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사례 1: 1세대 1주택, 10년 보유·10년 거주

• 취득가액: 5억
• 양도가액: 15억
• 양도차익: 10억

장특공: 10억 × 80% = 8억 공제
과세 대상: 2억 (여기에 세율 적용)

→ 실제 세금은 수천만 원 수준으로 줄어듭니다.

사례 2: 10년 보유했지만 거주는 3년

• 보유 10년 → 40%
• 거주 3년 → 12%
• 총공제율: 52%

10억 × 52% = 5.2억 공제
과세 대상: 4.8억

→ 같은 집이라도 거주기간 차이로 수억 원 차이 발생~~~

 

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장특공 받을 수 있는 조건 정리

1. 보유 기간
   • 최소 3년 이상이어야 공제 시작
   • 보유연수 1년에 4%씩, 최대 10년(40%)
2. 거주 기간 (1세대 1주택만 해당)
   • 최소 2년 이상 거주해야 적용 시작
   • 거주연수 1년에 4%씩, 최대 10년(40%)
3. 매도 시점 기준
   • 잔금일 기준으로 보유/거주 연수 계산
   • 입주권, 분양권은 장특공 적용 안됨

 

장기보유특별공제는 이름만 보면 ‘오래 갖고 있으면 세금 깎아준다’ 같지만, 그 속을 들여다보면 보유와 거주 요건의 절묘한 조합이에요. 특히 1세대 1주택자라면, 그냥 보유만 하지 말고 실거주 요건을 확실하게 채우는 게 절세의 핵심이에요.

 

매도 시점에서 "어, 난 오래 갖고 있었는데 왜 양도세가 이렇게 많이 나왔지?" 하는 상황이 생기지 않도록, 사전에 장특공 공제율 시뮬레이션 꼭 해보세요. 세무서 상담이나 세무사에게 한번쯤 문의해보는 것도 추천드려요.
이왕이면 덜 내고, 덜 아깝게 팔아야죠!!! ^^